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高地盘本钱下的房企挑选: 主动拿地or对准存量房

阅读次数: 日期:2016-10-18 15:03
  绝大多数扩大历程中的房企,需求大量拿地支持做大规模,从而快速构成产品线、提高抗风险才能。部门范围房企则开端思索以并购方法获得地盘,或转向存量房市场。房企人士以为,房地产开发业务曾经不再暴利,但棚户区革新的利润其实不会低于均匀收益。
  “开发商面对的场面是,拿到地会死,拿不到地更会死。”中建地产一名高管暗示。现在高价地曾经成为土地市场常态。
  21世纪经济报导记者查询拜访发明,在地盘本钱趋高的情况下,大型品牌房企中,今朝仅有万科、龙湖、近海等少数开发商不到场高价地获得。关于绝大多数开发商,不主动获得优良地块,则能够面对在公然招拍挂市场拿不到地的场面。
  综合来看,房企对拿地的立场在分化。有房企试图经由过程大幅拿地弯道超车,实现从第二梯队向第一梯队冲刺;有房企仍然在妥当运营;还有房企是依计谋拿地,偶然有高价地,但整体以安稳为主。
  华夏地产阐发师张大伟称,“房企如今面对的是地价超越房价的市场,房价涨幅远慢于地价。这种情况下,房地产市场面对的涨价预期十分激烈,但市场与资金可否支持房价在曾经大幅上涨的基础上再持续上涨,这是一个疑问。”
  主动拿地的房企
  拿下高价地曾经成为现在土地市场的常态。
  8月17日,融信国外以110.1亿元总价在地盘拍卖中摘得静安区复兴社区N070202单位两幅地块,楼面价10.03万元/平方米,革新了天下高价地记载。
  对此,龙湖施行董事兼首席执行官邵明晓称,“(该次地盘拍卖)龙湖也到场了,但终极超越了我们受权的价钱。到这类高价位时,我们以为经由过程快速开辟到达所期望的毛利率是有应战的,(我们)胆量有些小。但为什么有些中小公司这么骁勇,能够有他们的逻辑。”
  这此中典范代表即是闽系房企。华夏地产研究中心统计显现:11大闽系房企2016年拿地已投入1406.9亿,革新汗青记载。包罗阳光城、泰禾、建发、正 荣、融信、禹洲等在内开端几次于上海、北京、杭州、合肥等一二线都会拿地,并以高溢价率压服其他龙头房企,借此获得地盘。
  据统计,天下2016年前7月溢价率超越50%的地块为189宗,此中有超越20%被闽系房企得到。融信年内得到14宗地,此中有7宗地溢价率超越50%。
  泰禾集团副总裁沈力男流露,本年以来,泰禾地产竞得270多亿地盘,此中不乏高价地。之所以会拿这么多地,是由于泰禾不断有做冠军的心。假如范围做不大,就会落空话语权,也会落空许多资本。
  沈力男的逻辑是,假如范围过小,一两个项目呈现成绩就能够满盘皆输,范围做大有利于企业抗风险。且范围做大才能够快速构成产品线,从而使产物具有较强溢价才能,具有快速攻城略地的条件。
  这该当代表了绝大多数扩大历程中的房企心态。
  另外一类高价获得地盘的代表是国企、央企。本年上半年,总价前五十地盘中,有27宗被国企得到,合计成交金额达1094.9亿,占比54%。不外下半年,国企、央企拿高价地比例逐步低落。奥门新葡京官网
  寻觅前途
  开发商也看到了此中风险。
  某闽系房企董事长在某闭门集会上称,每个人对市场的判定差别,他比力灰心。他以为,2017年年底大概2018年年初,房地产市场会开端调解。2017年房价上涨概率为0。
  因而,该董事长称,将来会谨慎看待高价地块。
  近海集团董事局主席李明在承受21世纪经济报导记者采访时也暗示,当前土地市场和房地产市场的确有些过热,所谓“二线热、三线都会也不冷”。这预示着又一 轮投资高点的到来,估计不会连续超越一年。市场的炽热本质上与房地产市场供需干系没有太大联络,是人民币总量大、流动性强形成的。
  李明称,“本年年头我曾讲过:在他人贪心的时分,我们要慎重;在他人慎重的时分,我们要贪心。本年上半年看,市场在安稳上升,但站在投资角度讲,地价也确 实趋热,近海还会采纳十分慎重的立场来停止地盘投资。目前市场上发生了一些高价地,关于获得的企业,他们有本人的计谋思索和开展要求,合适本人就是公道 的。但近海现阶段没有爱好也没有需求高价获得地盘,公司土地储备仍是需求满意业务一般增加。”
  李明流露,近海本年上半年用于土地资源的收入其实不大,但这不意味着公司没有购买地盘。今朝公司次要集合在“旧改”范畴,存眷天津和深圳等都会。旧改项目在 运作早期不表现土地储备数字,收入也次要是前期计划上的须要收入,范围有限。近海还会采纳其他情势,如与其他房企协作获得地盘等。
  近海的做法代表了很多房企今朝的挑选。萄京娱乐场
  此前龙湖其实不偏好经由过程并购方法拿地,但2016年龙湖中期功绩会上,邵明晓流露,“龙湖并没有出格建立并购部分,只是在今朝的投资系统里,加大了对并购才能的培养。如今还不完全是最好的并购时机,但我们要为此做筹办。”
  北京万科也在内部启动“曼哈顿方案”。即以相对低价获得相对稀缺地段的存量物业,停止革新从而获得溢价。
  首开、初创等房企也开端探访存量房市场的时机。好比旧城革新、棚户区革新等。
  首开集团董事长潘利群此前对21世纪经济报导记者暗示,存量房市场的范围不会小于今朝房地产开发业务。首开曾经开端测验考试把资源配置放在一些都会再起范畴, 好比棚户区革新。普通一个棚户区革新的总投资都在百亿以上,比房地产开发的增量要大。房地产开发业务曾经不再暴利,利润空间实践曾经很低。而棚户区革新的 利润其实不会低于均匀收益。
  大城市周边的城市群也是一些开发商寻觅扩大土地储备的次要时机,包罗珠三角、长三角、京津冀等都是次要标的目的。
  易居研究院智库中心研讨总监严跃进以为,沉着看待高成外乡地才比力务实。从实际情况看,部门大城市高价拿地的征象不太能够被抑止,但无妨倡议各地土地出让 历程中增强资金考核,部门违规资金后续该当有更好的羁系。而房企自己关于将来市场的看好,加上本年贩卖功绩不错,城市使后续拿地愈加主动。
  从实际情况看,如今房企最担忧的就是后续市场会降温,尤其是信贷政策假如收紧,的确会惹起如潜伏购房需求快速下滑等成绩。高价地项目该当采纳低落开辟本钱的导向,若为房企带来太大本钱承担,部门房企可能会开端转型,如到场企业股权投资、转型互联网化等。
  

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